10月21日，厦门土地拍卖全部以底价成交。前一天，郑州二砂板块两宗地块均出现溢价。828新政实施后，房企普遍放缓步伐，溢价率下降，临时撤拍成为常见现象。10月，一线城市土地市场几乎停滞，仅广州仍有地块入市。

然而，一家民营企业却在二十天内走访五座城市，成功拿下六宗地块。这家企业名为邦泰。

郑州这两宗地块位于中原区二砂板块。本轮郑州主城更新中，二砂是重点板块，周边地铁、万达广场、公园、文创园等配套设施齐全，无需额外宣传。此次出让的24号和25号地块，是该板块容积率最低的两宗，吸引了招商等多家房企竞拍。

最终，两宗地块均溢价成交：体量较大的24号地被邦泰以20.7%的溢价率收入囊中；另一宗由鹤壁鑫亨元以9%的溢价率竞得。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是其二十天内第二次布局二砂板块。

二十天前，邦泰在同一天发布三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。其中，“幸会郑州”同样涉及二砂板块——以9.5亿元拿下21号地块，面积约70亩。

回顾时间线：9月30日，邦泰在西安竞得幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，则击败中海和招商。10月14日，邦泰回到大本营四川西昌，当天其他地块均由国企托底，邦泰仅象征性加价20万元，溢价补仓。10月20日，邦泰在郑州二砂板块拿下24号地块；同日，在安徽芜湖镜湖区再下一城。

未能成功竞得的地块，邦泰也在积极争取。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地的报价。

今年前九个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民营企业中排名第二，仅次于滨江。接近邦泰的人士透露，他们仍在持续考察土地，为未来储备项目，只要算得过账的都会考虑，范围覆盖全国。当其他企业持观望态度时，邦泰正在加仓。

这一幕在地产圈并不陌生。

细看邦泰的拿地名单，几乎都是二线省会城市和优质三四线城市。邦泰本身从三四线城市起家：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的路径。

这笔账算得很清楚：银行资金成本低，土地市场处于历史低位。许多地方政府面临土地出让困难，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府低价出让土地，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，再用于下一轮拿地。

从三四线城市起家，获得地方政府支持，高周转、快回款、滚动扩张——这套模式，当年的碧桂园和恒大也曾演绎过。

碧桂园凭借深耕三四线城市，将县城变为主场；恒大则依靠高周转，扩张至全国数百座城市。那些年，它们同样是地方政府最欢迎的客人，也是土拍市场上最敢出价的玩家。

后来的故事，众所周知。它们退场后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央国企不愿涉足，更倾向于集中在一二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰恰好站在缝隙中，承接的正是恒大、碧桂园退出的市场。连打法都有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价购买入场券，然后扎根深耕。初入郑州和太原时，溢价率分别为36%和75%；而在熟悉的西安和大本营西昌，则稳定加仓，几乎零溢价。

规模扩大后，问题也随之而来。扩张提速，交付开始滞后。社交平台上，出现了一些邦泰业主的维权声音。这个信号，同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到地，而是房子卖不动、资金无法回笼。行情好时，速度是护城河；行情一转，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回归。但如果周期迟迟不归，抄底与接盘之间，往往只隔着一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。如需了解更多地产动态，可访问九游官网登录入口。